Normativa e requisiti tecnici per la realizzazione di un'autorimessa privata con bagno

La realizzazione di un ripostiglio e di servizi igienici nel garage non costituisce una variante essenziale ma è l’inserimento di elementi funzionali compatibile con la destinazione a box, che in conseguenza deve essere ricondotta alla “manutenzione straordinaria” di cui all’art. 3 lett. b) del 6 giugno 2001, n. 380. Tale normativa concerne le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, e per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici. Creare un bagno in un garage determina automaticamente il cambio di destinazione d’uso da pertinenza a locale residenziale? Se una rondine non fa primavera, è altrettanto vero che la creazione di un semplice wc non basta ad affermare l’intenzione di trasformare il garage in abitazione. A dirimere l’interessante questione interviene il Consiglio di Stato con la sentenza n. 3645/2024. Il cambio di destinazione d’uso non rappresenta una tipologia d’intervento edilizio autonomo, ma piuttosto il risultato e l’effetto di un intervento edilizio già realizzato. In questo contesto, è fondamentale analizzare i requisiti tecnici e normativi che regolano tale trasformazione, partendo dai criteri di accessibilità fino alle specifiche dimensionali.

Inquadramento giuridico e orientamenti della giurisprudenza

Secondo il Consiglio di Stato, Sez. IV, n. 7728 del 2008, la realizzazione di servizi igienici nel garage è l’inserimento di elementi funzionali compatibile con la destinazione a box. Per questo gli appellanti potranno comunque ottenere l’accertamento di conformità di cui all’art. 36 del T.U. Il caso trattato riguardava la creazione di altri due vani, di cui uno destinato a bagno, in luogo dell’unico box preesistente. In tale senso è anche rilevante che la scala di collegamento tra il piano superiore ed il garage risultasse dal progetto originario, dalla piantina catastale e dall’atto di vendita. La presenza del bagno non sarebbe stata indice di alcunché, ben potendo conciliarsi con utilizzi non strettamente residenziali, come riconosciuto anche dalla giurisprudenza del Consiglio di Stato (v. Cons. Stato, sez. VI, 14 novembre 2022, n. 9954, che ha ritenuto irrilevante il mutamento della destinazione accessoria da “legnaia” a “vano hobby”, pur in presenza di un vano wc).

La modifica di destinazione d’uso non costituisce di regola una tipologia di intervento edilizio ex se, bensì piuttosto l’effetto dello stesso. Laddove l’individuazione di elementi sintomatici si renda necessaria a stabilire se in concreto cambio c’è stato o meno, essi vadano individuati caso per caso, a partire proprio da quelle dotazioni che, a maggior ragione ove consistite non in elementi di arredo ma in fattori strutturali, tradizionalmente connotano un determinato utilizzo del bene. Quand’anche, dunque, in singoli casi la realizzazione del servizio igienico o di un mero vano wc può non assumere rilevanza ex se, lo stesso non è a dire laddove, oltre a tale circostanza “logistica”, allo stesso si aggiungano altre dotazioni strutturali tipicamente riconducibili all’uso abitativo, quali la presenza di locali c.d. “pluriuso”, e segnatamente della cucina.

Requisiti igienico-sanitari e altezze minime

Ai sensi del decreto ministeriale del 5 luglio 1975 e del decreto del Presidente della Repubblica 380 del 2001 è necessario che l’altezza minima di un bagno, anche situato in cantina, nonché di disimpegni e ripostigli sia di almeno 2,40 metri, con aerazione assicurata da finestre o ventilazioni meccaniche controllate. L’altezza interna dei locali adibiti ad abitazione deve essere di 270 cm, ma per i servizi igienici e i corridoi la quota scende a 2,40 m. In merito all'art. 104 1 bis del R.E., l'altezza di 1.10 m per i parapetti è un valore di riferimento fondamentale.

Per quanto riguarda i servizi igienici, si deve garantire la manovra di una sedia a ruote necessaria per l’utilizzazione degli apparecchi sanitari. È necessario prevedere lo spazio necessario per l'accostamento laterale della tazza e della vasca. Sono da preferire rubinetterie con miscelatori termostatici e a porte scorrevoli o che aprono verso l’esterno. Nei servizi igienici deve essere garantito l'accostamento frontale al lavabo e l'accostamento laterale alla tazza w.c. I lavabi devono avere il piano superiore posto a 80 cm dal calpestio. Qualora l'asse della tazza w.c. o bidet sia posto a distanza superiore a 40 cm dalla parete laterale, si deve prevedere un maniglione.

Accessibilità e barriere architettoniche nell'autorimessa

Il Decreto del Ministero dei Lavori Pubblici, 14 giugno 1989, n. 236, stabilisce le prescrizioni tecniche necessarie a garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità degli edifici privati. Il locale per autorimessa deve avere collegamenti con gli spazi esterni e con gli apparecchi di risalita idonei all'uso da parte della persona su sedia a ruote. Lo spazio riservato alla sosta delle autovetture al servizio delle persone disabili deve avere dimensioni tali da consentire anche il movimento del disabile nelle fasi di trasferimento; deve essere evidenziato con appositi segnali orizzontali e verticali.

Le autorimesse singole e collettive, ad eccezione di quelle degli edifici residenziali per i quali non è obbligatorio l'uso dell'ascensore, devono essere servite da ascensori o altri mezzi di sollevamento che arrivino alla stessa quota di stazionamento delle auto, ovvero essere raccordate mediante rampe di modesto sviluppo lineare ed aventi pendenza massima pari all'8%. Le rampe carrabili e/o pedonali devono essere dotate di corrimano. Il posto auto deve avere dimensioni non inferiori a 320x600 cm se disposto lungo il senso di marcia. La larghezza di 320 cm è comprensiva dello spazio per la rotazione di una carrozzina. L’apertura di una porta verso l’interno del garage può impedire le manovre di trasferimento dalla carrozzina all’auto, quindi è bene che si apra verso l’esterno.

Specifiche tecniche per infissi, pavimenti e porte

Nella progettazione di un garage con bagno, ogni elemento deve seguire precise modalità di misura. La luce netta della porta di accesso deve essere di almeno 80 cm, mentre la luce netta delle altre porte deve essere di almeno 75 cm. L'altezza delle maniglie deve essere compresa tra 85 e 95 cm, con un valore consigliato di 90 cm. Le manovre da effettuare con la sedia a ruote devono essere agevoli anche in rapporto al tipo di apertura. Sono da preferire maniglie del tipo a leva opportunamente curvate ed arrotondate.

Per i pavimenti, qualora presentino un dislivello, questo non deve superare i 2,5 cm. Le pavimentazioni devono essere non sdrucciolevoli e realizzate con materiali che non ostacolino il transito di una persona su sedia a ruote. Eventuali soglie devono essere arrotondate e i tappeti devono essere incassati con guide solidamente ancorate. Le parti mobili degli infissi esterni devono poter essere usate esercitando una lieve pressione. I terminali degli impianti, come interruttori, prese e citofoni, devono essere posti ad una altezza compresa tra i 40 e i 140 cm per garantire un uso agevole.

Procedure amministrative: CILA, SCIA e Permesso di Costruire

Dal punto di vista dei titoli edilizi e degli adempimenti burocratici, se si tratta di un bagno pertinenziale, è sufficiente la Comunicazione di inizio dei lavori asseverata (CILA) o la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) a seconda del comune. Si ha a che fare in questo caso con opere edilizie leggere che non necessitano di alcuna idoneità abitativa. Tuttavia, nel caso in cui la costruzione di un bagno renda il locale idoneo all’uso abitativo - ad esempio, se si voglia disporre di una taverna con collegamenti interni e finiture residenziali - si deve ottenere il permesso di costruire.

Per il cambio della destinazione d’uso è necessario aggiornare la planimetria catastale, segnalando la nuova dotazione del locale e il codice del garage. Il cambio dell’uso senza opere è ammesso al regime semplificato dal più recente decreto "Salva casa", fermo restando che la costruzione debba rispettare i vincoli urbanistici e i criteri igienici e sanitari. La CILA in sanatoria o la SCIA con relativa variazione catastale può essere sufficiente a sanare la costruzione non in regola, purché il locale rimanga pertinenziale.

Dettagli costruttivi per scale e rampe di collegamento

Le scale devono essere dotate di un corrimano resistente e non tagliente. I gradini devono avere la stessa alzata e pedata. Le rampe di scale devono essere facilmente percepibili, anche per i non vedenti, per mezzo di opportuni segnali. Il corrimano deve essere posto ad una altezza compresa tra 0,90-1 m. In caso di scale comuni, è preferibile una illuminazione naturale laterale.

Le rampe devono avere una pendenza che non deve superare l'8%. La larghezza minima della rampa deve essere di 0,90 m per il transito di una persona su sedia a ruote, o di 1,50 m per consentire l'incrocio di due persone. Ogni 10 metri di sviluppo lineare, la rampa deve presentare un ripiano di sosta. Il dislivello massimo superabile mediante rampe è di norma contenuto; per dislivelli maggiori è necessario l'uso di ascensori o servoscala.

Impianti tecnologici e scarichi nel garage

Occorre tener presente della normativa del bagno in garage circa gli impianti idraulici e gli scarichi. Frequenti installazioni collegano il bagno agli impianti di scarico attraverso sistemi con trituratore nel caso in cui gli scarichi principali siano distanti. Qualora necessario, occorre anche effettuare lavori di impermeabilizzazione delle pareti e dei pavimenti per evitare le infiltrazioni. Spesso si ricorre all'installazione di un bagno chimico o prefabbricato per adattare le esigenze agli spazi ridotti dei locali, con diminuzione dei costi e dei tempi di costruzione.

I terminali degli impianti devono essere individuabili anche in condizioni di scarsa visibilità ed essere protetti dal danneggiamento per urto. Le cucine, se previste in locali pluriuso collegati al garage, devono avere i mobili disposti preferibilmente sulla stessa parete o su pareti contigue per permettere l'accostamento della sedia a ruote. In caso di accorpamento di unità o creazione di bagni ciechi, è necessario dotarli di Ventilazione Meccanica Controllata (VMC) per garantire il ricambio d'aria ai sensi dell'art. 100 del RE.

Costi stimati per la realizzazione del bagno in garage

Il costo della costruzione di un bagno in un garage dipende dalle opere murarie, dai titoli edilizi e dagli arredi. È necessario considerare diverse voci di spesa:

• Per la SCIA e le variazioni catastali: da 100 a 300 euro.
• Per il permesso di costruire e la relazione tecnica del professionista (CILA/SCIA): da 400 a 1.200 euro.
• Diritti comunali: da 50 a 200 euro.
• Opere murarie: tra 50 e 500 euro al metro quadrato.
• Finiture (piastrelle, rivestimenti): tra 500 e 2.000 euro.
• Arredi e sanitari (lavabo, wc, doccia): da 300 a 2.000 euro.
• Aggiornamento al Catasto: tra 250 e 600 euro.

Vincoli e divieti nell'uso del garage privato

Il possesso di un garage comporta l'osservanza di norme volte a garantire l'igiene e la sicurezza. È vietato utilizzare il garage per depositare sostanze, materiali e rifiuti pericolosi, come bombole di gas, benzina, solventi e vernici. Inoltre, non è consentito svolgere attività rumorose che possano causare disturbo ai vicini senza le dovute autorizzazioni condominiali. Se si vuole usare il proprio garage come ufficio o laboratorio, servono le autorizzazioni del Comune per il cambio di destinazione d'uso professionale.

L’utilizzo più appropriato del garage è quello di parcheggiarci l’auto e i veicoli a due ruote. Non è infrequente, tuttavia, che la pertinenza possa essere usata per metterci oggetti o come spazio per hobby. Passarci molte ore può far sorgere esigenze di comodità, ma bisogna sempre verificare che gli interventi non configurino una trasformazione urbanistica non autorizzata. Molti Comuni stanno concedendo aumenti della cubatura anche fino al 50%, con lo scopo di permettere ai proprietari di sfruttare al massimo il patrimonio immobiliare e limitare le nuove costruzioni sul suolo pubblico.

Manovre e spazi per la sedia a ruote

Nelle fasi di progettazione, gli spazi di manovra con sedia a ruote devono essere calcolati con precisione. Per una manovra semplice senza dover indietreggiare davanti a una porta, è necessario uno spazio laterale di rispetto di 45 cm e una profondità libera di 135 cm. Qualora sia necessario indietreggiare durante l'apertura, la profondità libera necessaria sale a 190 cm. La larghezza dei corridoi o dei percorsi orizzontali deve essere di almeno 100 cm.

In caso di disimpegni, la profondità necessaria varia tra 170 cm e 210 cm a seconda della complessità della manovra richiesta. La pavimentazione dei percorsi pedonali deve essere antisdrucciolevole e priva di qualsiasi interruzione che possa costituire ostacolo o pericolo rispetto a ruote e bastoni di sostegno. Le variazioni di direzione devono essere ben evidenziate con variazioni cromatiche o acustiche, segnalate anche ai non vedenti.

Interventi su edifici esistenti e tolleranze

In vista di un intervento di ristrutturazione edilizia (art. 3 c.1d DPR 380/2001), è possibile includere nel computo della superficie il piano seminterrato recuperato ai sensi delle leggi regionali vigenti (es. L.R. 7/2017). Le tolleranze costruttive sono fondamentali: per edifici esistenti, un'altezza interna di 267 cm può rientrare nelle tolleranze se prevista dal regolamento edilizio. Una VEPA (Vetrata Panoramica Amovibile) deve rispettare le distanze dai confini a meno che non sia specificamente previsto in deroga.

Per il recupero di un seminterrato ai fini abitativi, l’altezza di 2,70 m è generalmente prescritta per i locali principali, mentre per i locali accessori come il bagno si può scendere a 2,40 m. Qualora non si soddisfino i requisiti minimi di Rapporto Aeroilluminante (R.A.I.), è possibile integrare le finestre con dispositivi di ventilazione meccanica (VMC), purché consentito dalle norme locali. La modifica del manto di copertura o l'aumento di spessore per efficientamento energetico (scomputo muri perimetrali) sono interventi che possono influenzare la cubatura totale ma che godono spesso di incentivi come il Bonus Casa 50%.

Soluzioni tecniche per il superamento dei dislivelli

Quando il garage e il bagno si trovano a quote diverse rispetto all'abitazione o al piano stradale, è possibile installare servoscala o piattaforme elevatrici. Il servoscala, azionato da un motore elettrico, deve poter trasportare una persona su sedia a ruote e deve essere dotato di segnalazioni acustiche e visive. La velocità massima riferita a percorso rettilineo è di 10 cm/sec. Le piattaforme elevatrici sono utilizzate per superare dislivelli di norma non superiori a 4 metri, con una portata utile minima di 130 kg e un vano corsa di dimensioni minime pari a 0,80 x 1,20 m.

Le rampe di accesso devono avere una pendenza trasversale massima dell'1% e un cordolo di protezione di almeno 10 cm di altezza. Per i parcheggi, il posto auto riservato ai disabili deve essere preferibilmente dotato di copertura per agevolare il trasferimento in caso di intemperie. La segnaletica deve includere il simbolo internazionale di accessibilità, essere chiaramente leggibile e posizionata in modo da indicare i percorsi necessari per raggiungere le attività principali.

Considerazioni finali sulla manutenzione straordinaria

La trasformazione di una porzione di garage in bagno rientra pienamente nella manutenzione straordinaria se non altera la volumetria complessiva e non muta in modo strutturale la destinazione d'uso prevalente dell'immobile. Gli interventi per integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici sono volti a rinnovare e sostituire parti degli edifici esistenti. È essenziale che ogni modifica sia supportata da una dichiarazione di conformità e che le opere siano realizzate nel rispetto delle norme antincendio e di sicurezza, specialmente in ambienti seminterrati o interrati dove il rischio di ristagno di gas o umidità è maggiore.

La perizia tecnica deve dimostrare che la tramezzatura realizzata per il bagno non compromette la funzione principale di ricovero automezzi del box. Il proprietario deve assicurarsi che la luce netta di passaggio e gli spazi di manovra rimangano conformi alle normative locali e nazionali, garantendo che il locale rimanga una pertinenza funzionale e sicura dell'unità immobiliare principale.

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