Il trasferimento di un immobile a un figlio rappresenta una delle scelte più significative nell'ambito della pianificazione familiare e patrimoniale. Nel nostro ordinamento, esistono vari metodi che permettono di trasferire una proprietà a un figlio contenendo i costi, ma la complessità normativa richiede un’analisi attenta dei presupposti fiscali. È fondamentale comprendere che, per intestare correttamente un immobile, è necessario redigere un atto notarile (atto pubblico) alla presenza di due testimoni; una semplice scrittura privata, infatti, non è idonea a trasferire la proprietà e può essere impugnata senza limiti di tempo.
Il quadro tributario delle donazioni tra familiari
Le donazioni tra familiari in linea retta, come quelle che intercorrono tra genitori e figli o nonni e nipoti, godono di un regime di favore. In particolare, non si applica l’imposta sulle donazioni se il valore del bene non supera il milione di euro. Se il valore dell’immobile dovesse superare tale soglia, l’imposta si applica nella misura del 4% solo sulla quota eccedente. Per i figli affetti da grave disabilità, la franchigia è elevata a 1,5 milioni di euro.
Tuttavia, oltre all’imposta sulle donazioni, il trasferimento immobiliare comporta il pagamento di imposte ipotecarie e catastali. Il beneficiario della donazione (il donatario) è l’unico soggetto tenuto a pagare queste imposte, così come la parcella del notaio, salvo diverso accordo tra le parti. È qui che entra in gioco l'agevolazione "prima casa", che consente di abbattere drasticamente i costi di trascrizione e voltura, portandoli alla misura fissa di Euro 129,11 per ciascuna imposta (invece delle aliquote ordinarie del 2% e 1%).
Presupposti per l’accesso ai benefici prima casa
Per usufruire del trattamento agevolato in sede di donazione, il donatario deve soddisfare rigorosi requisiti soggettivi e oggettivi, analoghi a quelli previsti per gli acquisti a titolo oneroso. L'immobile deve trovarsi nel territorio del Comune in cui il donatario ha la propria residenza, o in cui la stabilisca entro 18 mesi dalla stipula dell'atto. In alternativa, il beneficio spetta se l'immobile è situato nel Comune in cui il donatario svolge la propria attività di lavoro subordinato, professionale o di studio. Per i cittadini italiani iscritti all'AIRE ed emigrati all'estero, l'immobile deve costituire la "prima casa" posseduta sul territorio nazionale.
Inoltre, nell'atto di donazione, il donatario deve rendere una specifica dichiarazione solenne in cui attesta di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel Comune in cui è situato l'immobile donato. È altrettanto necessario dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale, di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni "prima casa".
Donazione indiretta: una distinzione cruciale
Si parla di donazione indiretta quando, ad esempio, un genitore paga direttamente il costruttore o il venditore per l'acquisto della casa del figlio. Questa modalità è molto comune e solleva spesso dubbi sulla possibilità di accedere ai bonus fiscali. La giurisprudenza e la prassi dell'Agenzia delle Entrate hanno chiarito che, ai fini della fruizione dell'agevolazione, non rileva la forma giuridica dell'atto, ma il risultato finale. Anche mediante una donazione indiretta, il beneficiario diventa proprietario dell'abitazione e può usufruire dei benefici previsti dalla normativa fiscale, purché sussistano tutti i requisiti di legge.
Il principio di "unicità" e le sentenze della Cassazione
Un punto di grande delicatezza è rappresentato dalla possibilità di usufruire più volte dell'agevolazione. La Suprema Corte, con la pronuncia n. 2482 del 5 febbraio 2026, ha consolidato l'orientamento secondo cui il contribuente non può fruire per la seconda volta del beneficio fiscale per l’acquisto della prima casa, indipendentemente dalla natura giuridica del primo atto (donazione o compravendita). Il concetto cardine è che l'agevolazione è finalizzata a favorire l'acquisizione della "prima abitazione" e non può essere utilizzata per accumulare proprietà immobiliari a tassazione ridotta.
Se il contribuente ha acquistato un immobile con le agevolazioni prima casa e successivamente ne riceve uno a titolo gratuito, l'agevolazione sul secondo non spetta, a meno che non si impegni a rivendere entro un anno l'immobile acquistato in precedenza. Questa clausola di salvaguardia, che permette il riacquisto agevolato, è stata soggetta a variazioni temporali: fino al 31 dicembre 2024 il termine per il riacquisto era di un anno, ma le norme sono in costante evoluzione.
La posizione dei beneficiari "per estensione"
Nel caso in cui vi sia una pluralità di beneficiari per un unico immobile, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che è sufficiente che la dichiarazione di possesso dei requisiti sia resa da "almeno uno" dei beneficiari. Questa figura, definita come "beneficiario dichiarante", permette agli altri soggetti, anche privi dei requisiti (definiti "beneficiari per estensione"), di godere del trattamento agevolato in virtù del collegamento con l'operazione traslativa.
Questa peculiarità solleva interrogativi in caso di decadenza. Se si verifica una causa di decadenza, ad esempio per la vendita dell'immobile prima dei cinque anni senza riacquisto, la dottrina e la prassi convergono nel ritenere che la sanzione non debba colpire il beneficiario per estensione che non ha reso dichiarazioni mendaci, cristallizzando in capo a quest'ultimo il beneficio ottenuto.
Notaio Valentina Rubertelli: come funziona la donazione indiretta di un immobile
Gestione dei casi complessi: più immobili e più donatari
Quando si presenta una pluralità di beneficiari a fronte di una pluralità di immobili, occorre far riferimento alla ratio legislativa: favorire l'acquisizione della prima abitazione. In tale ipotesi, l'agevolazione competerà a tutti i beneficiari che siano in possesso dei requisiti, ma limitatamente a un immobile ciascuno. Se un donatario ha già fruito dell'agevolazione per una donazione, tale evento non preclude, in linea di principio, la possibilità di fruire dei benefici prima casa in sede di successivo acquisto a titolo oneroso di un'altra abitazione, poiché i presupposti normativi dei due istituti sono differenti e non si sovrappongono in senso preclusivo.
La complessità del sistema richiede una costante verifica dell'atto di donazione, per accertare se all'epoca furono richieste le agevolazioni, e un attento monitoraggio del possesso immobiliare su base nazionale. Un errore di valutazione, o una sottostima del possesso nello stesso Comune, può portare a sanzioni salate da parte dell'Agenzia delle Entrate. Pertanto, la consultazione di un esperto è sempre raccomandata per evitare che un atto di liberalità si trasformi, inaspettatamente, in un onere fiscale imprevisto.
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